空き家率の上昇が注目で話題に!

東京都の空き家率「11.1%」は何を意味するのか?

 

人口減少傾向が続く中にあって、空き家率の上昇が注目されている。これまでは地方の過疎地域の問題とみられていたが、近年は都市部でも空き家が目立ってきている。安倍政権の発足後、都心部の分譲マンション価格は明らかに上昇したが、賃料水準はむしろ下がり気味である。マクロ・データにはっきりとした傾向は出ていないが、住宅の供給過剰が地価の上昇を押しとどめていると考えられる。

■東京の空き家率は11.1%
 
 総務省統計局の『平成25年住宅・土地調査 特別集計』によると、昭和38年以降、5年ごとの調査の度に空き家戸数、空き家率とも上昇しており、平成25年の全国の空き家率は13.5%に達している。
 
 都道府県別にみると空き家率のトップは山梨県(22.0%)で、最下位は震災からの復興途上にある宮城県(9.4%)となっている。首都圏の順位は、千葉県39位、東京都42位、埼玉県43位、神奈川県43位と軒並み低く、相対的にみれば空き家率の上昇は地方の問題と言える。

 しかしながら、東京都の空き家率も11.1%に達しており決して低くない。都心5区では、千代田区25.8%、中央区25.4%、渋谷区13.7%、新宿区12.6、港区9.9%となっており、かなりの空き家物件が存在している。

■なぜ東京都心部でも空き家物件が存在するのか?
 
 東京都心部でも多くの空き家物件が存在する最大の理由は、新設住宅の供給過剰にある。日本は2008年から人口減少に転じており、東京都の人口も2020年にピークアウトするとみられている。そうした中にあって、人口減少に応じた新設住宅数の調整が行われていないため、余剰住宅が積み上がっている。
 
 人口が減っても核家族化が進めば必ずしも世帯数の減少には至らないが、国立社会保障・人口問題研究所の将来推計によると、総世帯数は2020年の5305万世帯をピークに2025年には5244万世帯まで減り、その後も減少が見込まれている。

 野村総研が6月に公表したレポートによると、新設住宅着工戸数は 26年度の88万戸から42年度には53万戸まで減少すると見込まれるものの、それを上回る世帯数の減少が想定されているため、 45年の空き家数は約2150万戸(空き家率30.2%)に達すると予測されている。

■不動産価格上昇でも賃料は弱含み

 少なくとも東京都心部では、不動産価格の下落傾向はみられないが、空き家率上昇の影響は着実に現れていると思われる。
 
 国土交通省の『平成27年地価公示結果の概要』には、「東京圏は、上昇地点の割合はやや減少しているが、依然半数以上の地点が上昇している。また、上昇率は昨年より小さくなったが、2年連続上昇となった 」と記されており、マクロ・データ上は、不動産価格の上昇傾向が続いている。
 
 不動産業界の関係者によると、高級賃貸物件でも、条件交渉に入ると大幅な賃料引き下げに応じる例が少なからず存在するようである。様々な物件の賃料水準からも、総じて弱含みで推移しているとのことだ。

 都心部の分譲マンション は引続き高値で推移しているが、これは非居住者を含む投資家の購入意欲が衰えていないためである。「タワーマンションは節税効果が大きい」とか、「円安だからお買い得」といったセールス・トークの魔法が解ければ、一気に価格が下がる可能性もある。

■住宅需給を調整する大胆な政策が必要

 どんな市場でもそうである が、需要が乏しいところへ供給量を増やせば、値崩れや売れ残りが発生する。不動産の場合、個別性が強いため、「良いものは良い」という考え方で高値を維持できる例もあるが、そうした物件でもマクロ動向の影響を完全に排除できる訳ではない。
 
 市場に任せたままでは需要と供給のバランスを確保できないのであれば、政策により需給均衡を促すことが必要となる。固定資産税・住民税の変更による賃貸化・除却の促進、補助金・所得控除によるリノベーション住宅の支援、人口増のための子育て支援策の充実などが求められる。
 
 そうした中で、最も根本的かつ重要な施策は、移民政策の変更であ ろう。少子化は先進国の問題であり、グローバルにみれば人口は増えている。日本が人口減少局面にあるならば、人口が大幅に増加している国々から柔軟に移民を受け入れることが必要ではないであ ろうか。
 
 移民との共生がこれからの日本の重要なテーマであり、これを克服できれば東京を中心とする日本の不動産の魅力が世界的に高まるのではないかと思われる。

 

 

引用元:http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151006-00000028-zuuonline-bus_all

 

 

 

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