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フリーターでもOK！「空き家」再生で儲ける方法って？

不動産投資の「お金も労力もハンパない」というイメージに引きずられ、一歩を踏み出せずにいるサラリーマンも多かろう。だが実際、本業は会社員でありながら投資を成功させ、専業大家に転身する人も少なくない。今回は不動産投資を成功させる極意を実例から学ぶ。

◆社会問題化した｢空き家｣をカネに変える技術

　空き家の増加が社会問題になっている。全国の空き家件数は約802万戸。空き家率は13.5％と過去最高になり、7～8軒に1軒は空き家という状況だ。この空き家に目をつけ、“空き家不動産投資”を行なっているのが村上祐章さん。

「きっかけは8年前。大学卒業後、就職せずにフリーター同然の日々を送り、気づけば30歳になっていました。ある日、地元・京都の町を歩いていたら空き家が多いことに気づいたんです。そのときに、『空き家を再生させ、人に貸して家賃収入を得る』という空き家不動産投資のモデルを閃きました」

　不動産投資はある程度の自己資金がないと始められない。融資を引くにも属性が問われ、年収が低ければその道は絶たれてしまう。しかし空き家不動産投資の場合、自己資金はほとんどかからず融資を引く必要もないという。

「“物件を購入せずに家賃収入を得られる”からです。従来の不動産投資の常識を覆す、まったく新しい不動産投資のスタイルと認識してください」

　空き家不動産投資の仕組みを聞こう。

「まず地元で空き家を探します。僕は京都で探しましたが、どこの地域でも発見できるはず。空き家を見つけたらその持ち主、オーナーを探します。近所の人に聞き込みすれば判明しますよ」

　次にオーナーに会いに行き、交渉だ。

「オーナーには正直に『空き家を使わせてください』と話します。で、『簡単にリフォームして再生させ、入居者を探して住んでもらいたいと思っています』と続けます。そして、『再生費用は一切かかりません。入居者の家賃の一部をいただければ僕は損しない。もちろん〇〇さんにも家賃をお渡しできます』と伝えます。すると大抵、興味を示してもらえるんです。空き家の処分に困るオーナーは多い。放置していた空き家の問題が解決し、収入も入るとなれば誰だってうれしいですよね」

　交渉成立後、空き家の再生と入居者募集にとりかかる。

「大がかりなリフォームはせず、清掃とゴミの片づけ、日曜大工程度の作業をするだけ。最大10万円程度の費用です。一方、入居者募集はチラシを配って再生した空き家の周辺で配布。家賃を周辺相場の半分程度と格安に設定するため、入居者はすぐに決まります」

　これで完了。家賃収入は基本オーナーと折半するそうだ。家賃6万円の場合、自身の取り分は3万円ということ。

◆空き家投資家は皆無だからひとり勝ち状態

　空き家をオーナーから借りて入居者に貸す。つまり“転貸”というわけだ。

「オーナーと僕、僕と入居者で賃貸借契約書を交わすのですが、オーナーとは『転貸許可』の条項を盛り込んで契約します。この条項を忘れるとトラブルに発展する場合もあるので要注意です」

　不動産の「仲介」には宅建士の免許が必要になる。だが前述のようにオーナーと入居者それぞれと契約を結べば仲介にあたらず、同資格は不要という。

「弁護士の先生にも『問題なし』と太鼓判を押されました」

　京都を皮切りに大阪や兵庫、岐阜などでも空き家投資を実践。8年で70軒の空き家を再生し、家賃収入は月100万円。ローン返済なく全額実入りだ。

「空き家は全国的に増えています。でも空き家不動産投資家はほとんどゼロに等しい。おかげでひとり勝ちで稼げますし、空き家再生は社会貢献にもつながってやりがいを感じられますよ」

【村上祐章さん】
専業大家。38歳。物件を買わず、借金もせずに家賃収入を得る空き家不動産投資を実践。近著に『常識破りの「空き家不動産」投資術』

引用元：http://news.livedoor.com/article/detail/11070370/

放っておくと大損も？ 相続した土地・建物の賢い売却法

2016年の税制改正で分かれる明暗
相続した空き家・空き地をどうする？

実家を相続する人にとっての朗報が年末にあった。2016年の税制改正が閣議決定され、相続した土地売却の税負担がゼロになる道が開かれたのだ。

　内容は、相続して3年以内に建物や土地を売却した場合に、譲渡所得から3000万円を特別控除するとしている。つまり、「最大3000万円×20％＝600万円」の税金が軽減されるのだ（※詳細は「平成28年度税制改正大綱」参照）。

この税制改正は、相続された家が放置されているケースが多い中、これらの売却を促す狙いがあると考えられる。こうした空き家・空き地対策に政府は危機感を募らせ、本腰を入れ始めている。2015年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」、略して「空き家対策特別措置法」を制定している。この法律の大きなポイントは、市区町村の権限が大幅に強化され、倒壊の恐れのある空き家や衛生上著しく有害となる恐れのある空き家を「特定空き家」として認定し、所有者に対して、撤去や修繕を命令できるようになった点だ。

さらには税制面の修正で、特定空き家に認定されると、特例を受けられなくなることから、土地の固定資産税が最大6倍になることも決まった。たとえば、相続した実家の固定資産税がこれまで5万円程度だったものが30万円に跳ね上がってしまうことになる。これによって私たちは、もはやこれまで同様、空き家を放置したままにすることが許されなくなった。私たちは、今ある空き家・空き地を売却するか、住むか、活用するかの三択を迫られることとなった。

　日本にはこうした空き家が819.6万戸（2013年度）あることが、総務省の調査で明らかになっている。空き家は適切な管理が行われないと、防災、衛生、景観などの面で、周辺の生活環境に深刻な影響を及ぼす。少子高齢化で人口が減少しているというのは、死亡人口＞出生人口を意味しており、高齢者の持ち家率が80％と高いために、空き家発生戸数が持ち家ニーズを上回ることが容易に想像できるであろう。
　
　需給バランスが悪ければ価格が下がるのは、当然の市場の原理になる。以下のグラフに見られるように、47都道府県の過去10年間の人口増加率と地価上昇率には強い相関関係が存在する。地価が上昇しているのは東京都だけであり、全国平均で年1.7％減少が日本の現状となる。

引用元：http://news.livedoor.com/article/detail/11036271/

月額3,000円からの空き家管理代行サービス、フランチャイズ展開を開始

エステートプロモーション北九州は4日、空き家管理のフランチャイズシステム「空き家ガーディアンズ」の運営を開始し、同日から山口県下関市にFC1号店の「空き家ガーディアンズ山口西店」をオープンしたことを発表した。空き家管理を行うサービスとして定額制、月額3,000円からの低料金を特徴としている。

　空き家の資産価値の維持、建物の劣化防止、いたずらや不法投棄などの予防を目的としており、基本サービスでは毎月一度巡回を行い、目視による状況確認、郵便物の確認・転送、敷地内のゴミ拾い、前面道路の清掃などを提供。台風や地震などの気象警報発令後にも現地確認を行う。別途オプションとして、室内の状況を確認するサービスや、定期清掃、通風換気、通水サービスなども有償で提供する。

　同店のサービス提供地域は山口県西部。契約の申し込みや作業報告の確認などは全てWeb上で行えるため、直接面談などを必要としない。また、同フランチャイズの統括本部である「空き家ガーディアンズ北九州店」は福岡県全域をサービス提供地域とし、今後は九州、中国、四国地方をベースに、全国へのフランチャイズ展開を目標にしている。

引用元：http://news.livedoor.com/article/detail/11028978/

【彩人国記】７大陸マラソン制覇に挑戦　坂田英昭さん（６３）

■「ゴールした先の景色　楽しみ」

　マイナス４０度の中、４２・１９５キロを走り抜く「南極アイスマラソン」。来年１１月に行われるこのレースを完走すれば、日本での成功者が少ない７大陸マラソン制覇を達成する。「どんなレースになるのか全く想像できません」と、白い歯を見せた。

　マラソンを始めたのは加須市内の小学校長だった５２歳のとき。身長１７５センチ、体重８５キロの見事なビール腹で、医師からも警告を受けていた。一念発起し近所を走ったら、たった２５０メートルで息が切れた。「最初がさんざんだったおかげで、毎日自己ベストを更新できた。それがうれしくて続けられたんです」

　１年後には初のフルマラソンに挑戦。定年直前の平成２５年には東京マラソンに出場し、「ゴール後に児童たちが手作りの大きなメダルをくれたのが忘れられない」と振り返る。くしくもその年、東京マラソンがアジアで初の６大大会の仲間入りを果たした。

　「せっかくだから全部走ってみたくなった。幸い時間はあり余っていたので」

　その後わずか２年の間に、世界で最大規模のニューヨークマラソンや、爆発テロ翌年のボストンマラソンなど５大会を完走した。「次の目標がほしい」。そこで知ったのが「７大陸マラソン制覇」だった。

　リオデジャネイロ大会に続いて南アフリカ大会を走ったのは、ラグビーＷ杯で日本が同国に歴史的勝利を飾った翌日。試合のことは知らなかったが、身につけた日の丸を見て住民たちから「素晴らしい試合だった。日本は本当によくやった」と次々声をかけられ、「スポーツの持つ人を結びつける不思議な力を感じた」とますます海外大会が好きになっていった。

　「走ることだけでなく、慣れない英語で旅の準備をして、知らない土地を直に感じるのも楽しいんです」

　１０月には豪メルボルン大会を完走。残すは２年待って参加が認められた南極アイスマラソンのみだ。

　７大陸マラソン制覇の先には何が待っているのか。「そればかりはゴールしてみないと分からない。私自身、そこからどんな景色が見えるのか楽しみにしています」（菅野真沙美）

引用元：http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151205-00000111-san-l11

東京司法書士会「東京空き家問題110番　無料電話相談会」12月19日開催

東京司法書士会(東京都新宿区本塩町9番地3、会長：清家 亮三)では、2015年12月19日(土曜日)に東京空き家問題110番無料電話相談会を開催いたします。

【概要】
2015年5月、空家等対策の推進に関する特別措置法が完全施行されました。当会では「空き家問題への取組」を最重点事業と位置づけ、この問題に取り組む委員会を設置し、区市町村との連携に向けて活動しております。
日本司法書士会連合会では「全国空き家問題110番」を2015年8月23日に実施し、大きな反響がありました。そこで、東京独自の空き家の実態、ご相談に対応するべく、またその結果を自治体等と情報共有して問題解決の一助とするべく、上記無料電話相談会を企画いたしました。

「全国空き家問題110番」では、相続や転居、実家の親の施設入所等による空き家について“現在”は管理していますが、“将来”にわたる管理については、高齢・遠方・費用等により不安を感じている、また活用方法について基本的な相談窓口がわからないという相談が多数寄せられました。
利活用が空き家化を予防し、適切な管理が特定空き家化を防ぎます。司法書士は成年後見人として空き家の管理や処分をすることもできますし、処分をする前提の相続登記等は日常業務です。

なお、ご相談いただける内容としては、以下のとおりです。

・空き家対策の法律ができて何がどうかわるのか？
・空き家を相続したが、何もしていない
・認知症の相続人がいて遺産分割協議ができないまま空き家になっている
・隣の空き家が放置されて困っている
・誰も私の家を継ぐ人がいない
・田舎の実家が空き家のまま
・成年後見人の手続きがわからない
・解体費用を知りたい
・固定資産税はどの段階で住宅用の特例から外れるか？
その他

【無料電話相談会】
日時　　：2015年12月19日(土曜日) 10時00分～16時30分
電話番号：03-3354-5191

■法人概要
名称　： 東京司法書士会
代表者： 会長　清家 亮三
所在地： 〒160-0003　東京都新宿区本塩町9番地3 司法書士会館2階
設立　： 昭和42年5月26日
目的　： 司法書士法(昭和25年法律第197号)第52条第1項の規定により、
　　　　 東京法務局の管轄区域内に事務所を有する司法書士で設立。
　　　　 司法書士の使命及び職責にかんがみ、その品位を保持し、
　　　　 司法書士業務の改善進歩を図るため、
　　　　 会員の指導及び連絡に関する事務を行うことを目的とする。
URL　 ： http://www.tokyokai.jp/

【本相談会に関するお客様からのお問い合わせ先】
東京司法書士会 事務局 事業・研修課
Tel：03-3353-9191

引用元：http://news.livedoor.com/article/detail/10893621/

横須賀市で空き家を強制解体、空家特措法では全国初

空き家に関する新しい法律「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下は空家特措法と略）を適用して、横須賀市が空き家を解体した。この法律を適用して空き家を解体した例は、全国初という。では、空き家にしておくと、行政に取り壊されてしまうのだろうか？　横須賀市の事例を基に詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
老朽危険家屋を空家等対策の推進に関する特別措置法により除却／神奈川県横須賀市

横須賀市が空き家を解体した経緯は？

横須賀市の事例では、2012年10月に市民から空き家に対する苦情を受けて以来、住宅の所有者などを探していたが、調べてもなかなか見つからなかった。

そこで、2015年5月26日に「空家特措法」が施行されたのを受け、行政側で固定資産税を納付しているかなどの税情報を得ることができるようになった。税情報を確認してもなお所有者が分からず、空き家をこのまま放置すると市民生活の安心安全を害する恐れがあるとして、特措法の「特定空家」と認定した。

所有者や管理者が特定できないため、横須賀市では、9月1日に「公告」という形で、「特定空家」と認定した住宅について「10月22日までに除却（＝解体）するよう命じる」こと、「除却されない場合は、行政で除却する」ことを公報やホ―ムページに掲載するなどして通知した。

公告の住宅の写真を見ると、トタン屋根と呼ばれるものが錆びていて、住宅の構造も老朽化して崩れ、道路側に草木や木材等が飛散している状態に見える。行政では、倒壊の恐れがある著しく危険な状態と判断し、「特定空家」と認定したのだろう。

横須賀市では、公告後も所有者が名乗り出ないことから、10月21日に横須賀市長が10月26日に解体すると発表し、実際同日に空き家の解体が始まった。というのが、横須賀市の事例の経緯だ。

これまでも、行政代執行という形で、市や区の判断で空き家を解体した事例はあったが、空家特措法を適用させて解体したのは、横須賀市が全国初になるということだ。解体費用は市が所有者から徴収できるとなっているが、今回の場合は空き家の所有者が特定できないので回収できないことになる。

どんな空き家が解体される？　「空家特措法」って？

空き家問題が深刻化されるなか、「空家特措法」が施行された。この法律については、筆者の記事「果たして空き家は減るか？ 空き家対策特別措置法が成立」で詳しく説明しているが、所有者を特定するために固定資産税などの個人情報取得が可能になったほか、周囲に迷惑な空き家を「特定空家」と定義し、立ち入り調査を行ったり、改善するよう指導や勧告を行ったり、命令に従わない場合は行政で除却の代執行を行えるようにしたもの。

さらにガイドラインを策定し、空き家とは1年間居住なし、電気や水道の使用がないなどの具体例を示し、その中で、倒壊の危険性がある、ゴミなど衛生上の問題がある、著しく景観を損なっている、周辺の安全な暮らしを阻害するなどの状態にあるものを「特定空家」と判断し、行政の対応手順などを示している。（詳しくは、筆者の記事「1年間居住なし、電気や水道の使用がないなどで空き家と判断」参照）

短期間だけ空き家になっている、空き家ではあるが適切に維持管理がされているといった場合は、特措法の対象にはならないわけだ。

横須賀市は「空き家バンク」など、空き家解消にも力をいれている

空家特措法は、問題のある空き家に対処するだけではない。空き家を活用するように、相談窓口を設けて、助言や専門家の紹介をしたり、空き家のデータベースをつくって情報を広く提供したり、地域の交流スペースとして利用したりということも自治体に求めている。

さて、海に面する横須賀市は、自然に恵まれているものの、工場の閉鎖などもあって人口が減少し、高齢化も進んでいる。複雑に海岸が入り組んだ地域では、山と谷が入り組んだ地形になる。高台にある住宅に行き来するのに、狭い階段を多数上るということもあり、空き家が増える要因にもなっている。

そこで、横須賀市では「谷戸モデル地区　空き家バンク」を立ち上げている。車が入れず40段以上階段を上る必要があるといった地域を対象にするものだが、現時点はモデル地区を設定して、モデル地区の所有者が希望すれば空き家の情報を登録し、利用希望者をマッチングしている。バンク登録物件についてはリフォーム費用の一部を助成したり、谷戸空き家解体助成、空き家片付け助成などのメニューの利用もできるようになっている。

空き家バンクを実際に検索してみると、階段数約70段の集合住宅の賃貸物件（家賃4万3000円）、町内会活動に協力する条件で家賃が3000円割引されるといったもの、階段数約60段の平屋一戸建ての賃貸物件（家賃要相談）、利用者で自由にリフォーム可能といったものがあった。

横須賀市のように、空き家対策に力を入れている自治体もある。
自分の家族の住宅が空き家になる、となったら、まずは適切に維持管理をすることだが、早めに自治体の窓口に相談をして、助言を受けたり、専門家を紹介してもらったりと第三者の情報も活用して、空き家を活用する術を考えてほしい。

引用元：http://news.livedoor.com/article/detail/10787846/

親が住んでいた家、誰もいなくなったらどうすればイイの？

少子高齢化や核家族化が生み出した問題のひとつ、「空き家」問題が、いま深刻な状況を迎えつつあります。田舎に暮らす両親が年老い、長期入院もしくは施設に入居、そして亡くなり、家には誰もいない状態に。家は人が住んでいないと傷みが早いものです。そのうえ庭の草は伸び放題、換気が出来ずカビも発生。売るといっても、家のなかには大量の荷物。

　なんとかしないといけないとはわかっているものの、都会に暮らす子どもたちは生活に追われ、距離的・時間的・金銭的にもなかなか田舎に帰ることができず、見て見ぬふりをしているうち、家はますます荒れ果てた状態に......。

　空き家問題に詳しい三星雅人さんによると、空き家率の全国平均は13.5％。関東大都市圏が11.4％、中京大都市圏が12.6％、近畿大都市圏が13.9％、そして三大都市圏以外は14.9％と、今や田舎のみならず都会も含め、日本各地で空き家率は年々高まっているといいます。とくに、一戸建ての空き家化は深刻なレベルなのだそう。

　本書『親の家のたたみ方』では、三星さんが自らの取材経験を通して、現在の空き家にまつわる最新の状況を解説。そして実際、空き家問題に直面したとき、どのように対応すればよいのか、数々のケースをもとに提案していきます。

　自宅から実家が近ければ、掃除や庭の草とり、空気の入れ替えに出向くこともできますが、それができない場合には不動産業者やなどが行っている「空き家管理サービス」を利用するのもひとつの手だと、三星さんはいいます。同サービスは月に1～2回ほど空気を入れ替えたり、家電製品の動作を確認したりしてくれるのだとか。

　また、警備会社でもより簡素な空き家管理サービスを行っているところがあるといいます。

「空き家や、入院や施設入居での長期の留守などに対応して、警備システムと連動させたり、巡回や郵便受けのチェックをしたりといったサービスが受けられる。家に上がって空気の入れ替えや掃除をするわけではないので、意外と安く、5000円くらいからだ。犯罪の抑止効果があるという警備会社のステッカーを貼ってくれるので、防犯効果やセキュリティサービスと連動という点では、安心だ。万一放火されたとしても、火災通報システムにより、被害も最小限にとどめられるだろう」（本書より）

　交通費等を考えれば安いもの。近所の人たちの手前、こうしたサービスをひとまず利用してみるのも良いかもしれません。最悪の事態に陥ってしまう前に、本書にて空き家対策の方法を学んでみてはいかがでしょうか

引用元：http://news.livedoor.com/article/detail/10313029/

モンスタークレーマーに効く対応　「出ていけ！お前は客じゃない」と逆謝罪させる

ささいなミスを大げさに取り上げて文句をつけ、過度な「おわび」を要求するのが「モンスタークレーマー」だ。しつこく絡んできたり、時には脅し文句を吐いて威嚇してきたりと、たちが悪いケースもある。

   クレーマーの対処法は多くの専門家が説明しているが、インターネット上にこんな書き込みがあった。堪忍袋の緒が切れた上役が激怒し、「逆謝罪」させたというのだ。

何もしないと「社員を守れない会社」のレッテル

理不尽なクレームには頭を抱えたくなるが…

   3年ほど前の書き込みが、今になって話題を呼んでいる。日本と中国で観光業のコンサルティングを手掛ける「レジャーサービス研究所」のブログに2010年3月24日掲載された、あるクレーマーの事例。「クレームを通り越して『イチャモン』をつけている」ようで、商品やサービスだけでなくスタッフに対しても文句をやめなかったという。

   そこに登場したのが「欧州系の支配人」だ。クレーマーに対して「出ていけ！お前は客じゃない」と激怒したうえ「スタッフはお前の奴隷じゃない。謝れ」と迫り、クレーマーに謝罪させたそうだ。

   支配人によると「一定のライン」まではスタッフに全力で対応させるが、それを越えると心に深い傷を負い仕事に恐怖を感じるため、「スタッフを守るのが義務」と考え行動に出たと明かした。

   ネット掲示板の感想を見ると、「これってクレーマー撃退に有効な一手なんじゃね？」とみる人がいる。理不尽な要求を「これでもか」と続け、脅してくる輩はもはや客ではないと追い出しにかかってもやむを得ないというのだ。ただ、「下手に扱ったらツイッターとかで一方的に叩いて拡散炎上とかあるしな」「（クレーマーは）都合よく解釈して店の評判落とそうとデマばらまいたりするから客を客じゃないって言うのもまた店にとっては茨の道だ」との指摘も出た。

   元大阪府警刑事のクレーム対応コンサルタント、援川聡氏はJ-CASTニュースの取材に、「毅然とした意思を示した点ではよかったと思います。ただしその後、相手がネットで『大声で恫喝された』などと書き込むリスクが生じるので、方法としてはやや難ありかもしれません」と指摘する。

   コーチングやマナー研修を行う「ラプラス」の長尾円氏は、講座の中でクレーム対応の事例を扱うことがあるという。取材に対して「個人的には、この支配人の対応は正しいと思いました」と話した。

   相手が「一線を越えた」のにリーダーが何の手も下さないのであれば、メンバーは理不尽な攻撃にさらされ続ける。結果「社員を守れない会社」のレッテルを張られるというのだ。